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「不動産の家族割?小規模宅地等の特例」

不動産を安く評価してもらおう

相続の際、最大の争点となるのが、故人の住宅をどうするかということだ。
現金のように相続人同士で公平に分配するのは難しく、かといって一人が家一軒丸ごと受け継ぐのでは不公平だと他の親族から半畳が入る。
また、ローンがある場合は借金を背負うこと覚悟で相続するのが得か、放棄するのが得か……。

論争は、親族の間だけでは解決しない。
というのも、高価な財産であるがゆえに、宅地は相続税の対象となり得るからだ。「うちは対して広い家でもないし、一等地にあるのでもないから、基礎控除でおつりがくる♪」などと楽観してはならない。
余所でも書いたことだが、2015年1月からの相続税改定に伴って非課税枠(控除額)が減額されることにより、この額が大幅に低下する。
たとえば、父親の財産を母親と息子3人で引き継ぐ場合、これまでは8,000万までの控除が受けられたものの、来年以降は4,800万円までとなる。これは、都内に持ち家がある人物が死亡時や貯蓄として退職金・生命保険金などを受け取れば、すぐに達してしまう金額だ。

但し、不動産を持っているからといって、それにかかる税を馬○正直にすべて払う必要をなくすこともできる。
今回はその手段の一つ、所規模宅地等の評価減の特例をご紹介しよう。

特例の使い方と注意点

まず、この特例を使えるのは、生前から土地を住居や事業所として使っていて、しかも家族がその住居や事業所を使用し続ける場合に限ることに注意しよう。

たとえ自宅なり事業所として故人の土地を使っていたとしても、それが相続人以外であったらこの特例は使えない。

つまり、あくまで相続資格のある人間が使っていなければならないのである。

相続する土地が被相続人の住居であった場合、そこは特定居住用宅地とされ、2015年1月から330㎡すなわち100坪までは税額が80%少なくなる。
また、同じ土地を被相続人の事業所として使っていた場合、特定事業用宅地とみなされ、400平方メートルまでは税額がやはり80%減となる。

たとえば、面積が400㎡で、評価額8,000万円の住居があったとする。

この時1平方メートルあたりの価値は20万円であるが、課税の際は240㎡までは80%減の値段(4万円/㎡)で評価されるため、実質的な課税額は、次のように計算する(下は「素直に」計算した結果。この場合、2,000万円ほどの税金を取られる。
4×240+(400-240)×20=4,160万円
20×400=8,000万円

つまり、小規模宅地等の特例が認められれば、8,000-4,160=3,840万円得することになる。

但し、この特例は、上の条件を満たしていれば自動的に認められるわけではなく、申請が必要だ。

相続税の申告書に、この特例を受けようとする旨を記載するとともに、小規模宅地等に係る計算の明細書や遺産分割協議書の写しなど一定の書類を添付しよう。

なお、この遺産分割協議書とは遺族の間で遺産の分け方が決まったときに作成する書類であり、つまりは遺産分割の仕方が確定するまでは、特例を申請することはできないということだ。